Тел. 8-____-____________
 оценка автомобиля. оценка квартиры. Тел. 8-____-_________

оценка незавершенного строительства

оценка незавершенного строительстваНезавершенное строительство является частным случаем оценки недвижимости, поскольку отвечает критериям отнесения именно к недвижимости. Чаще всего это здания, находящиеся в разной степени строительной готовности. Поэтому важной задачей при оценке незавершенного строительства является определине степени готовности объекта оценки. Опытные специалисты-оценщики, состоящие в штате компании профессионально подходят к решение этих задач. У нас есть большой опыт в оценке незавершенного строительства.

Оценка незавершенного строительства может быть связана с:

  1. Постановкой объекта незавершенного строительства на баланс организации.
  2. Определением реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию.
  3. Принятием решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства. Ответ на вопрос дальнейшего функционирования объекта зависит от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. Иногда каркасная система “недостроя” позволяет построить на своей основе совершенно иное здание, нежели предполагалось десять-пятнадцать лет назад.
  4. Покупкой или продажей объекта незавершенного строительства. Чаще всего новоявленного владельца ожидают дополнительные затраты, связанные с оформлением документов, проведением технической экспертизы и подключением различных коммуникаций. Современный инвестор сегодня более охотно приобретет объект незавершенного строительства вместе с приведенным в порядок пакетом документов.
  5. Тем, чтобы эффективно распорядиться земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительством. В большинстве случаев ценность составляют земельные участки, на которых располагаются объекты незавершенного строительства. С помощью оценки можно определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.

Перечень документов для оценки объекта незавершенного строительством:

  • объектный сметный расчет (форма №3);
  • сводный сметный расчет стоимости строительства;
  • акты о приемке работ, выполненных от начала строительства (форма №2);
  • акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства.

Данный перечень документов является примерным и может быть изменен (сокращен или расширен) после детального ознакомления с техническим заданием на оценку объекта недвижимости.




Правовой статус объектов незавершенного строительства

Правовой статус объектов незавершенного строительства всегда находился в центре внимания юридической общественности и вызывал самые разные дискуссии по этому вопросу. Действительно, из содержания ст. 130 Гражданского кодекса РФ невозможно сделать даже однозначного вывода о том, являются ли объекты незавершенного строительства объектом недвижимости или же их следует рассматривать лишь как известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую также вложен и труд строителей (такое мнение, например, было высказано в Комментарии к части первой ГК РФ под ред. Садикова О.Н., 1995г., стр. 241). Между тем, очевидно, что указанная проблема является основной при анализе вопросов правового статуса объектов незавершенного строительства. Впервые о том, что объекты незавершенного строительство являются недвижимым имуществом на законодательном уровне было указано в ФЗ РФ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним" (вступил в силу с 31.01.98). Так, в п. 2 ст. 25 данного Закона установлено, что "в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов.".
Однако, сказав "а", Закон, к сожалению, не сказал "б", так как не указал четко, с какого момента объект незавершенного строительства признается недвижимым имуществом.
Казалось бы, наиболее простым выходом из данной ситуации было бы считать, что объект незавершенного строительства становится недвижимостью с момента его государственной регистрации, соответственно до этого он может считаться движимым имуществом. Данная позиция появилась и была весьма распространена после принятия Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Однако, как представляется, указанный вывод не соответствует в полной мере ст. 130 Гражданского кодекса РФ, которая относит имущество к недвижимому не по признаку наличия государственной регистрации или ее отсутствии, а по признаку возможности перемещения объекта без причинения ему вреда. Так, в Кодексе определено, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. На указанное было обращено внимание и в судебной практике. Например, в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.97 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", отмечается, что из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.
Между тем, хотелось бы сразу отметить, что сама по себе невозможность перемещения объекта без причинения ему ущерба не является достаточным основанием для признания и отнесения объекта незавершенного строительства к недвижимости.
Так, в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" высказано интересное мнение о том, что по смыслу ст. 130 Гражданского кодекса РФ и ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Таким образом, введено второе необходимое условие для отнесения незавершенного строительства к недвижимости . прекращение или расторжение договора подряда, в соответствии с которым осуществляется строительство объекта. Данная мысль была развита в дальнейшем в п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.00 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда". В данном пункте уже прямо и однозначно говорится о том, что незавершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда.
Как представляется, указанная позиция совершенно обоснована.
Действительно, ведь до тех пор, пока договор подряда не расторгнут, между сторонами существуют лишь обязательственные отношения и ни о какой недвижимости речь идти просто не может. Соответственно, если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора подряда, то он представляет собой объект обязательства, вытекающего из договора, но не объект вещных прав. Это влечет важные правовые последствия. Например, замена сторон по договору подряда в таком случае возможна лишь по правилам об уступке права требования или перевода долга, т.е. с использованием институтов обязательственного права. Между тем, как только обязательство по подряду прекращается, объект незавершенного строительства можно уже относить к недвижимому имуществу, так как налицо все признаки недвижимости, определенные в ст. 130 Гражданского кодекса РФ.
Изложенная выше позиция также дает весьма простой ответ и на длительный спор о том, кому принадлежит право собственности на объект незавершенного строительством в течение действия договора подряда. Ввиду того, что в это время строящийся объект является предметом обязательства, то говорить о том, кому принадлежит объект не имеет никакого смысла, так как в таком случае никаких вещных прав возникнуть просто не может, поскольку стороны (заказчика и подрядчика) связывают только обязательственные отношения по договору строительного подряда.
Признание объектов незавершенного строительства недвижимостью автоматически влечет необходимость соблюдать повышенные требования законодательства к сделкам, предметом которых является недвижимость. К сожалению, это не всегда учитывается на практике.
Так, например, весьма часто стороны заключают договоры купли-продажи объектов незавершенного строительства, но при этом продавец перед заключением договора свои права как собственника подтвердить не может, т.к. не регистрирует предварительно (перед сделкой) на себя право собственности на продаваемый объект. При этом стороны по старинке исходят из того, что так как все выполненные работы по незавершенном строительству оплачены заказчиком, акты о сдаче-приемке объекта подписаны, то, следовательно, продавец имеет право распорядиться объектом как своей собственностью, в том числе продав его третьему лицу.
Между тем, в соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации. При этом согласно ст.ст. 12 и 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства, должна быть предварительно (т.е. перед заключением сделки) осуществлена государственная регистрация права собственности в Едином государственном реестре прав. В противном случае получается, что продавец распоряжается имуществом, которое ему на праве собственности еще не принадлежит, а как известно, никто не может передать другому лицу больше прав, чем имеет сам. Соответственно и у покупателя такого объекта незавершенного строительства право собственности на него возникнуть не может.
К сожалению, указанное не учитываются зачастую и арбитражными судами.
Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.09.00 N 970/00 отмечено, что вывод кассационной инстанции о том, что у продавца возникло право собственности на объект, не завершенный строительством, и он мог обладать таким правом на день совершения договора купли-продажи указанного объекта и при отсутствии государственной регистрации права не соответствует ст. 219 Гражданского кодекса РФ и ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Соответственно для оценки действительности заключенного договора необходимо проверить была произведена в установленном порядке регистрация прав продавца на отчуждаемый им объект, не завершенный строительством.
В Информационном письме ВАС РФ от 24.01.00 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда" (п. 21) четко обозначены условия, при которых возможно совершение сделки с объектом, не завершенным строительством. Так, для решения вопроса о правомерности совершения сделки с подобными объектами необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости. Таким образом, только при одновременном наличии всех данных условий сделка по реализации объекта незавершенного строительства может быть признана соответствующей требованиям действующего законодательства.
В связи с этим нельзя не обратить внимание на следующий момент.
На практике нельзя путать понятия: переход (возникновение) права собственности на объект и риск случайной гибели (повреждения) объекта. Действительно, по общему правилу ст. 211 Гражданского кодекса РФ риск случайной гибели имущества несет собственник, однако эта же статья допускает исключение из этого правила. Как раз такое исключение сделано применительно к договору строительного подряда. Так, согласно ст. 741 Гражданского кодекса РФ риск случайной гибели или повреждения объекта строительства до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик, при этом указанное правило носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон. Таким образом, заказчик, который принял объект незавершенного строительства, но не осуществил его государственную регистрацию, т.е. не стал еще собственником (и соответственно не имеет права распоряжаться объектом), уже, тем не менее, несет ответственность за его гибель или повреждение по независящим от него обстоятельствам. Следовательно, риск случайной гибели объекта незавершенного строительства переходит к заказчику еще до момента перехода к нему права собственности на указанный объект. В то же время следует иметь ввиду, что подписание промежуточных актов приемки работ не означает перехода к заказчику риска гибели объекта, если в договоре строительного подряда отдельные этапы работ не выделены (п. 3 ст. 753 ГК РФ).
Вышеуказанное имеет немаловажное значение на практике и, к сожалению, не всегда учитывается сторонами.
Например, в п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.00 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда" обращено внимание на то, что акты, на которые ссылается истец (подрядчик), подтверждают лишь выполнение промежуточных работ для проведения расчетов, а в связи с тем, что в договоре этапы работ не выделялись, то соответственно риск случайной гибели объекта строительства до его приемки заказчиком несет подрядчик (ст. 741 ГК РФ). Следовательно, требование подрядчика о взыскании с заказчика задолженности по оплате повторно выполненных для него работ удовлетворению не подлежит.
В п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество приведены документы, на основании которых производится регистрация права собственности на объект незавершенного строительства. В частности, такими документами являются документы, подтверждающие право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях - проектно-сметная документация, а также документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства (например, заключения оценщиков, акты приемки, осмотра объекта и др.).
Также считаем необходимым обратить внимание на следующее. При заключении договоров, предметом которых выступает объект незавершенного строительства (или иной объект недвижимости), также весьма часто бывает, что продавец, уже заключив договор с покупателем и передав ему объект незавершенного строительства, "втайне" от покупателя заключает новый договор и право собственности на объект регистрируется за другим лицом. Соответственно возникает вопрос: имеет ли право в такой ситуации первоначальный добросовестный покупатель подать иск о признании заключенного договора недействительным?
Совершенно очевидно, что до момента регистрации перехода права собственности на объект продавец остается его собственником и, следовательно, вправе им распорядиться. С другой стороны, и покупатель обладает определенными правами на данный объект: ведь он владеет им на законном основании (договор купли-продажи). Таким образом, в подобной ситуации ни продавец, ни покупатель не вправе распоряжаться объектом и совершенные ими сделки следует считать недействительными (ст. 168 ГК РФ).
Между тем, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" дана несколько иная оценка данной ситуации. В п. 14 указанного Постановления отмечается, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимое имущество, необходимо исходить из того, что до государственной регистрации права собственности на объект покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным объектом, так как право собственности сохраняется за продавцом. При этом следует иметь ввиду, что после передачи недвижимости покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства. В случае же заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
Анализ приведенных положений с очевидностью указывает на то, что в данной ситуации любая сделка по отчуждению объекта, совершенная покупателем, будет считаться ничтожной как противоречащая закону. В то же время, если сделка по распоряжению объектом будет совершена продавцом, то данная сделка будет считаться действительной (ведь продавец сохраняет еще законное право распорядиться объектом). При этом в подобном случае покупатель вправе потребовать от продавца возмещения убытков, вызванных неправомерными действиями продавца. Между тем, требовать признания заключенного продавцом договора об отчуждении объекта ничтожным покупатель не вправе.

автор - Максим Смирнов,юрист пресс-службы компании "Гарант"

 

Смотрите также следующие разделы нашего сайта:

  1. Оценка недвижимости. Оценка нежилых помещений 
  2. Оценка земли, оценка участков, оценка земельных участков
  3. Оценка автомобилей и автотранспорта. Легковой и грузовой автотранспорт.